美國(guó)房地产市场正在遭受寒冬的打击。除了一些受到遠(yuǎn)程办公需求推动的“Zoom城市”外，全國(guó)各地的房价都难以回落。然而，十月份的数据显示，卖家们开始在挂牌价格上做出让步，以适应日益收缩的买家市场。
根据S&P CoreLogic Case-Shiller美國(guó)全國(guó)住房价格非季调指数，二手房价格已连续第七个月增長(cháng)，这是衡量房屋价值的主要指标之一，追溯到30多(duō)年前。根据Case-Shiller的数据，美國(guó)二手房均价年初至今增長(cháng)近6%，同比增長(cháng)2.6%，超过了三十多(duō)年数据中的中位数全年增長(cháng)水平。
但是，这种高涨的趋势似乎在十月份出现了转折点。根据《财富》的一份新(xīn)报告，尽管现有(yǒu)房源有(yǒu)限，但创纪录数量的卖家在十月份降低了他(tā)们房屋的价格。
在截至10月29日的四周内，美國(guó)将近7%的待售房屋降价，这是自2012年Redfin开始跟踪此类数据以来的最高比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超过平均月份下调价格的3.6%。这一11年的记录出现在抵押利率在过去一个月保持在7.5%至8%之间，达到两十年来的最高水平。 （然而，值得注意的是，即使在上个月降价之后，根据Redfin的数据，房价仍同比增長(cháng)了3%。）
抵押利率今年也一直在上升，十月份达到8%左右的峰值。然而，由于一个令人失望的就业报告显示上个月只创造了15万个就业岗位，比预期少了2万个，利率在周五曾短暂下降到7.4%。然而，根据Mortgage Daily News的报道，利率似乎在缓慢回升，周一的贷款利率為(wèi)7.48%。此外，经济學(xué)家和房地产专家普遍预计，未来几年抵押利率将保持在8%左右。
高利率迫使一些卖家降价，以弥补購(gòu)房者在每月抵押贷款支付上的额外支出，根据Black Knight的数据，近四分(fēn)之一的新(xīn)买家每月支付至少3000美元的抵押贷款；而美國(guó)人的平均月收入仅為(wèi)4600美元，对大多(duō)数人来说，这样大额的支付是无法承受的。这导致了九月份二手房销售活动同比惊人下降15%，正如Zillow在五月份警告的那样，形成了“深度冻结”。
穆迪分(fēn)析公司的住房经济學(xué)家马修·沃尔什表示，卖家需要降价，以保持市场上更少的买家对他(tā)们的房产感兴趣，以对抗更高的支付。
Redfin的研究主管陈昭告诉《财富》，為(wèi)了让房地产市场真正复苏，抵押利率要么下降，要么房价要下降，否则，交易将在一个很(hěn)長(cháng)的时间内只会非常缓慢增長(cháng)，随着锁定效应逐渐消失，購(gòu)房能(néng)力慢慢改善。然而，当明确看到美联储能(néng)够将通货膨胀带到目标水平或者我们获得经济走向衰退的明确证据时，利率可(kě)以下降。
买家无法承受当今的抵押利率和房价
随着抵押利率在夏末和秋季继续攀升，購(gòu)房需求已经减弱，因為(wèi)对大多(duō)数千禧一代和其他(tā)主要購(gòu)房年龄人群而言，住房的可(kě)负担性已变得极差，“使潜在买家处于边缘”，沃尔什说。
事实上，《财富》十月份的另一份报告称，在今天的市场上，一个有(yǒu)意購(gòu)房者需要年收入达到114,627美元，这个数字同比增長(cháng)15%，也是创纪录的高年收入。考虑到2022年的家庭收入中位数為(wèi)74,580美元，比Redfin的预测低了约40,000美元，这将是一个严重的问题。 （Redfin的报告考虑了收入、平均每月抵押贷款支付和当前抵押贷款利率。）
房地产经纪人和经济學(xué)家都预计，美國(guó)房价将在2023年底前继续下跌。曼哈顿Compass Real Estate的房地产经纪人阿迪·克里格斯告诉《财富》，尽管纽约市的房源在十月最后一周略有(yǒu)增加，但交易减少，这就是她预计在冬季将会有(yǒu)降价的原因。
她说：“尽管一些房屋可(kě)能(néng)一开始定价过高，但随着市场趋势向下，许多(duō)房屋不得不迅速调整价格。你不能(néng)再按照销售的价格来定价，并假设你会得到相同或更多(duō)的价格。”
穆迪分(fēn)析公司预测，尽管存量不足，但未来两年美國(guó)房价预计将下降约4.5%。
此外，高抵押贷款利率将保持较長(cháng)时间，预计需求将在2024年之前保持非常低。在两年的两位数价格增長(cháng)之后，房地产市场仍然被高估，而購(gòu)房能(néng)力接近四十年来的最低水平。因此，卖家将在挂牌价格上做出让步。
2023.11.13
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